Para poder comprender como se regulan los bienes inmuebles en Mazatlán, En primer término, tenemos los Bienes de Uso Público, estos son aquellos bienes que son propiedad del Municipio y que se ponen a disposición de las personas para que beneficien de su uso y mejoren su calidad de vida, hay bienes públicos de uso gratuito, bienes públicos para uso del gobierno para proveer servicios públicos y bienes públicos con explotación del Estado, mención aparte merecen los bienes consistentes en los recursos naturales.
Algunos ejemplos de bienes públicos propiedad del Municipio pueden ser los parques o plazas públicas, las calles y sus avenidas, los espacios deportivos y los monumentos públicos sea históricos o no, aunque en Mazatlán contando con la permisividad histórica de los diversos gobiernos municipales existen dos ejemplos de incorrecta aplicación de la ley como lo son El Fraccionamiento Municipal el Cid Resort y el régimen condominial maestro de Marina Mazatlán que cuenta en su interior con vialidades de uso público, Ahora bien los bienes públicos para uso del gobierno tienen que cumplir con la proveeduría de los servicios públicos para el gobernado, ejemplo el palacio municipal, los predios donde se ubican las para municipales como la Jumapam, existiendo otro tipo de bienes adheridos al terreno que conforman la infraestructura urbana como es la red de agua potable y drenaje, la iluminación de las calles, etc.
Sobre estos bienes la tutela de los mismos es entera facultad y responsabilidad del Gobierno Municipal a través de diversas entidades públicas como lo son la Dirección de Desarrollo Urbano, la Dirección de Obras Públicas, la JUMAPAN y para orden referencial el IMPLAM, existen otras entidades de composición mixta para regulación del uso de suelo como lo es la Junta Municipal de Vocacionamiento y Traza y para efectos de establecer el valor de las bases gravables de los inmuebles está la Junta Municipal de Catastro.
Es conveniente comentar aunque sea brevemente el ámbito legal de los regímenes en base a los cuales se regula la propiedad privada que son dos (2) únicamente, el régimen de condominio y el régimen municipal, ambos coexisten legalmente y se integran tanto física como legalmente con los bienes de uso público, en diversas competencias como la de uso de suelo, la impositiva, ordenamientos en la construcción y así como el uso y explotación de los inmuebles, la compresión de los límites legales de lo anterior nos dan una luz muy clara sobre las diferencias entre interés jurídico e interés legítimo tanto del gobierno municipal como de los propietarios particulares de los inmuebles.
En el caso de Mazatlán por ser puerto y también contar con una zona de monumentos históricos, los bienes inmuebles ubicados físicamente en el área colindante con la Zona Federal Marítimo Terrestre aparte del Municipio están sujetos a la regulación por parte de las entidades federales de SEMARNAT, CONAAM Y PROFEPA, así como los inmuebles comprendidos y catalogados dentro del perímetro del centro histórico los sanciona el INAH, esto nos conlleva a que la propiedad privada en cuanto a su uso y explotación también tiene sus límites.
